Anschlussfinanzierung: Was nach der Zinsbindung kommt

In Deutschland werden Immobilienkredite fast nie über die volle Laufzeit zu einem festen Zins vergeben. Üblich ist eine Zinsbindung von 10, 15 oder 20 Jahren. In dieser Zeit bleibt der Sollzins konstant, am Ende steht die Restschuld, und für die braucht es einen neuen Vertrag.

Diesen neuen Vertrag nennt man Anschlussfinanzierung. Drei Wege gibt es.

• Prolongation. Du verlängerst beim ursprünglichen Kreditgeber, oft mit nur ein paar Klicks oder einer Unterschrift. Bequem, aber selten der beste Zins.
• Umschuldung. Du wechselst zu einer anderen Bank. Etwas Aufwand, oft deutlich bessere Konditionen.
• Forward-Darlehen. Du sicherst dir heute schon den Zins für eine Anschlussfinanzierung in der Zukunft. Sinnvoll, wenn du steigende Zinsen erwartest.

Welcher Weg sich rechnet, hängt vom aktuellen Zinsniveau, deiner Restschuld und davon ab, wie viel Aufwand du investieren willst. Pauschal gilt: Prolongation ist fast immer die teuerste Option.

Spätestens 12 Monate vor Ende der Zinsbindung. Drei Gründe.

• Banken brauchen Zeit für Bonitätsprüfung, Bewertung der Immobilie und Bearbeitung. Realistisch sind sechs bis acht Wochen, oft länger.
• Wer das Forward-Darlehen ins Spiel bringt, will mehr Vorlauf. Forward-Darlehen lassen sich bis zu 60 Monate vor Ablauf der Zinsbindung abschließen.
• Aktive Kunden bekommen bessere Konditionen als überrumpelte. Wer drei Monate vor Ablauf merkt, dass es eng wird, hat keine Verhandlungsmacht.

Die ursprüngliche Bank schreibt dich meistens drei bis sechs Monate vor Ablauf an, mit einem Prolongationsangebot. Dieses Angebot ist nicht der beste Zins, sondern der bequemste. Es lohnt sich fast immer, parallel mindestens drei andere Banken oder Vermittler wie Interhyp, Dr. Klein oder Hüttig & Rompf zu kontaktieren.

Praktischer Tipp: Termin im Kalender setzen, 15 Monate vor Ablauf der Zinsbindung. Dann hast du Zeit für Recherche, ohne dass dich der Brief der Hausbank aus der Ruhe bringt.

Der Wechsel zu einer anderen Bank kostet etwas Aufwand. Was kostet er konkret?

• Notarkosten für die Grundschuldabtretung. Etwa 0,1 bis 0,2 Prozent der Restschuld. Bei 250.000 Euro Restschuld also 250 bis 500 Euro.
• Kein neuer Grundbucheintrag nötig. Die alte Grundschuld wird auf die neue Bank abgetreten, das ist deutlich günstiger als eine Neueintragung.
• Aufwand für Unterlagen. Selbstauskunft, Einkommensnachweise, Wohngebäudeversicherung, aktueller Grundbuchauszug. Ein bis zwei Wochenenden Papierkram.

Das ist die Kostenseite. Auf der anderen Seite stehen die Zinsersparnisse.

Faustregel: Bei einem Zinsunterschied von 0,2 Prozent zwischen Prolongation und Wechselangebot lohnt sich der Wechsel ab einer Restschuld von etwa 100.000 Euro über 10 Jahre. Bei 0,5 Prozent Differenz lohnt es sich praktisch immer. Bei 1 Prozent Differenz spricht niemand mehr von Lohnen, sondern von Pflicht.

Die ursprüngliche Bank weiß das natürlich. Wer mit einem konkreten Konkurrenzangebot zurückkommt, bekommt fast immer ein Nachbesserungsangebot. Verhandeln gehört zum Spiel.

Ein Forward-Darlehen ist eine Anschlussfinanzierung, die heute zu heutigen Konditionen abgeschlossen wird, aber erst in der Zukunft ausgezahlt wird. Du sicherst dir den aktuellen Zins, auch wenn die Zinsbindung erst in zwei oder vier Jahren ausläuft.

Banken verlangen dafür einen Forward-Aufschlag. Pro Wartemonat zwischen Vertragsabschluss und Auszahlung kommt etwa 0,01 bis 0,03 Prozent auf den Sollzins. Beispiel: Drei Jahre warten heißt 36 Monate, also 0,36 bis 1,08 Prozent Aufschlag.

Beispielrechnung. Aktueller Zins für eine 10-Jahres-Bindung 3,5 Prozent. Du schließt heute ein Forward-Darlehen für eine Auszahlung in 36 Monaten ab. Der Forward-Aufschlag ist 0,02 Prozent pro Monat, also insgesamt 0,72 Prozent. Dein gesicherter Zins liegt damit bei 4,22 Prozent.

• Wenn die Zinsen in 36 Monaten bei 5 Prozent liegen: du sparst 0,78 Prozentpunkte gegenüber Markt, Forward war ein gutes Geschäft.
• Wenn die Zinsen in 36 Monaten bei 3,5 Prozent liegen: du zahlst 0,72 Prozentpunkte mehr als nötig, Forward war eine teure Versicherung.
• Wenn die Zinsen in 36 Monaten bei 2,5 Prozent liegen: du zahlst 1,72 Prozentpunkte zu viel, Forward war ein Fehler.

Forward-Darlehen lohnt sich vor allem, wenn die Zinsen niedrig sind und du eine Steigerung erwartest. Bei aktuell mittleren Zinsen 2026 ist die Wette schwerer. Pragmatisch: Forward maximal 24 Monate vor Ablauf abschließen, sonst wird der Aufschlag hoch und das Risiko der Wette zu groß.

Das Zinsänderungsrisiko ist der Klassiker beim Immobilienkredit. Wer nach 10 Jahren mit einer Restschuld von 200.000 Euro dasteht und plötzlich 7 Prozent Sollzins zahlen muss, hat ein Problem, das mit einer normalen Monatsrate kaum zu lösen ist.

Drei Hebel begrenzen das Risiko.

• Lange Zinsbindung wählen. 15 oder 20 Jahre statt 10. Aktuell etwa 0,2 bis 0,4 Prozentpunkte teurer, dafür weniger Risiko. Sonderkündigungsrecht nach §489 BGB nach 10 Jahren bleibt erhalten, du kannst also in jedem Fall nach 10 Jahren raus.
• Hohe Anfangstilgung. Je weniger Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung übrig ist, desto kleiner ist das Zinsänderungsrisiko. Mehr dazu im Ratgeber Tilgung vs. Sondertilgung.
• Forward-Darlehen rechtzeitig prüfen. Ab 24 bis 36 Monaten vor Ablauf der Zinsbindung lohnt sich der Vergleich, ob ein Forward-Aufschlag günstiger ist als das erwartete Zinsänderungsrisiko.

Wer noch vor dem Kauf steht, sollte das Zinsänderungsrisiko bei der Wahl der Anfangstilgung schon mitdenken. Im Mieten-vs-Kaufen-Rechner kannst du verschiedene Szenarien durchspielen, auch wenn er der Einfachheit halber einen konstanten Sollzins über die Laufzeit unterstellt.

• 12 bis 15 Monate vor Ablauf der Zinsbindung: Reminder im Kalender setzen.
• Aktuelle Restschuld bei der Hausbank erfragen oder aus dem Tilgungsplan ablesen.
• Drei bis fünf Konkurrenzangebote einholen, mindestens eines davon über einen unabhängigen Vermittler.
• Aktuelles Wertgutachten der Immobilie nicht vergessen, Banken bewerten oft konservativer als der Markt.
• Mit dem besten Konkurrenzangebot zurück zur Hausbank gehen und nachverhandeln.
• Frühestens entscheiden, wenn du mindestens drei vergleichbare Angebote auf dem Tisch hast.

Anschlussfinanzierung ist der Moment, in dem viele Hausbesitzer Geld liegen lassen, weil sie den Aufwand scheuen. Zwei Wochenenden Vergleichsarbeit können fünfstellige Summen Zinsersparnis bringen, das ist mit kaum einer anderen Optimierung im Privatleben zu erreichen.