Tilgung vs. Sondertilgung

In Deutschland werden Immobilien fast immer als Annuitätendarlehen finanziert. Annuität bedeutet: gleichbleibende monatliche Rate über die gesamte Zinsbindung. Die Rate selbst setzt sich zusammen aus zwei Teilen, die sich über die Zeit verschieben.

Am Anfang ist die Restschuld hoch, also ist der Zinsanteil groß und der Tilgungsanteil klein. Mit jeder Rate sinkt die Restschuld. Damit sinkt der Zinsanteil, und weil die Rate gleich bleibt, steigt automatisch der Tilgungsanteil. Das ist der Grund, warum Annuitätendarlehen am Anfang langsam und am Ende immer schneller tilgen.

Die Anfangstilgung ist der Anteil der Annuität, der im allerersten Jahr in die Tilgung fließt, ausgedrückt in Prozent der Kreditsumme. Bei 1 Prozent Anfangstilgung fließt im ersten Jahr 1 Prozent der Kreditsumme in die Rückzahlung. Bei 3 Prozent entsprechend dreimal so viel.

Beispiel: 400.000 Euro Kredit, 3,5 Prozent Sollzins, Annuitätendarlehen, keine Sondertilgung. Wir variieren nur die Anfangstilgung.

Der Sprung von 1 auf 2 Prozent Anfangstilgung verkürzt die Laufzeit um 17 Jahre und spart rund 195.000 Euro Zinsen. Dafür steigt die Monatsrate um 333 Euro.

Faustregel 2026: Sollzins plus Anfangstilgung sollten zusammen mindestens 5 bis 6 Prozent ergeben. Bei 3,5 Prozent Sollzins heißt das mindestens 1,5 bis 2,5 Prozent Anfangstilgung, wer kann eher 3 Prozent. Alles unter 2 Prozent läuft realistisch über 30 bis 40 Jahre, was bei vielen Käufern bedeutet: bis weit nach dem Renteneintritt.

Sondertilgung ist eine zusätzliche Zahlung über die normale Annuität hinaus. Das Geld geht direkt in die Tilgung, reduziert sofort die Restschuld und damit alle zukünftigen Zinsen.

Die Rendite einer Sondertilgung ist genau dein Sollzins, garantiert, steuerfrei. Bei 3,5 Prozent Sollzins bringt jeder Euro Sondertilgung genau 3,5 Prozent Rendite, weil dieser Euro keine 3,5 Prozent Zins mehr produziert.

Beispiel: 250.000 Euro Restschuld, 3,5 Prozent Sollzins, 20 Jahre Restlaufzeit, Sondertilgung von 5.000 Euro pro Jahr.

• Ohne Sondertilgung: 250.000 Euro über 20 Jahre kosten rund 99.000 Euro Zinsen.
• Mit 5.000 Euro Sondertilgung pro Jahr: rund 71.000 Euro Zinsen, also 28.000 Euro gespart und 5,5 Jahre kürzere Laufzeit.

Die meisten Kreditverträge erlauben kostenlos 5 Prozent der ursprünglichen Kreditsumme pro Jahr als Sondertilgung. Höhere Sätze sind verhandelbar, kosten aber meist 0,1 bis 0,3 Prozent Zinsaufschlag.

Die häufigste Streitfrage. Antwort hängt nur an einer Zahl: erwartete Nettorendite des ETFs nach Steuer, im Vergleich zum Sollzins.

Bei 3,5 Prozent Sollzins muss der ETF nach allen Kosten und Steuern mehr als 3,5 Prozent bringen, damit es sich gegenüber Sondertilgung lohnt. Die Steuer ist hier der entscheidende Hebel.

• Aktien-ETF brutto. Langjähriger MSCI-World-Schnitt liegt bei rund 7 Prozent vor Steuer und Inflation.
• Nach 30 Prozent Teilfreistellung und 26,375 Prozent Abgeltungssteuer. Effektive Steuerlast etwa 18,5 Prozent. Aus 7 Prozent werden rund 5,7 Prozent netto.
• Vorabpauschale. Wirkt jährlich, mindert das Endkapital nochmal leicht, weil Steuer früher anfällt.

Im Beispiel mit 7 Prozent Bruttorendite gewinnt der ETF gegenüber 3,5 Prozent Sollzins. Bei 4 Prozent Sollzins wird es deutlich enger, bei 5 Prozent Sollzins gewinnt fast immer die Sondertilgung. Plus: Sondertilgung ist garantiert und psychologisch beruhigend, der ETF nicht.

Die meisten optimieren das nicht aus, weil das Leben dazwischenfunkt. Eine pragmatische Strategie:

• Anfangstilgung möglichst hoch wählen. Das ist die wichtigste Stellschraube und lässt sich nach Vertragsabschluss kaum noch ändern. Lieber 3 Prozent und etwas länger Brot mit Käse essen als 1 Prozent und 40 Jahre Restschuld.
• Sondertilgungsrecht von 5 Prozent vereinbaren. Das ist meistens kostenlos und gibt Flexibilität, ohne dass du es nutzen musst.
• Notgroschen vor Sondertilgung. Erst drei bis sechs Monatsausgaben auf Tagesgeld parken, siehe unser Ratgeber Notgroschen. Was im Kredit landet, ist weg, ein Notgroschen muss verfügbar bleiben.
• ETF und Sondertilgung mischen. Bei mittleren Sollzinsen (3 bis 4 Prozent) ist eine 50:50-Aufteilung zwischen Sondertilgung und ETF-Sparplan oft die mental tragbarste Lösung. Mathematisch suboptimal, praktisch durchhaltbarer.

Nach Ablauf der Zinsbindung ändert sich die Rechnung komplett. Was dann passiert, steht im Ratgeber Anschlussfinanzierung. Und wer noch nicht gekauft hat, sollte die Gesamtrechnung im Mieten-vs-Kaufen-Rechner ehrlich durchspielen, bevor das Eigenkapital weg ist.

• Anfangstilgung zu niedrig wählen, weil die Rate gerade so passt. Klassischer Fehler junger Käufer. Die Rate fühlt sich machbar an, aber der Kredit läuft 40 Jahre und kostet das Doppelte an Zinsen.
• Sondertilgung machen, obwohl noch keine Rücklagen da sind. Wenn dann die Heizung kaputt geht oder das Auto stirbt, muss der Dispo ran, der mit 10 Prozent verzinst wird. Die 3,5 Prozent Sondertilgung waren ein schlechtes Geschäft.
• Volltilgerdarlehen unterschreiben, ohne nachzurechnen. Volltilger heißt: Kredit wird über die gesamte Zinsbindung abbezahlt, kein Restschuld. Klingt sicher, ist aber oft eine sehr hohe Rate über 25 bis 30 Jahre. Wer den Job wechselt oder krank wird, hat keine Atempause.

Tilgung ist Dauerlauf, nicht Sprint. Wer früh hoch tilgt und einen Notgroschen behält, ist 95 Prozent der Optimierungsmöglichkeiten ausgenutzt. Den Rest macht der Markt mit dir oder gegen dich.