Mieten vs. Kaufen Rechner
Vergleich: Vermögen als Eigentümer vs. Mieter mit ETF-Sparplan über deinen Zeithorizont. Ehrliche Annahmen, keine Träumerei.
Kauf
Grunderwerbsteuer + Notar + Makler. Typisch 9,5–12%.
Faustregel: 1–1,5% des Kaufpreises pro Jahr.
Miete & ETF-Anlage
Vergleichbare Wohnung zur Miete.
Langjähriger MSCI-World-Schnitt: 6–7%.
Ergebnis nach Jahren
Immobilienwert minus Restschuld
EK + monatliche Differenz im ETF
Eigentümer vs. Mieter
Achtung: Dein Eigenkapital deckt die Kaufnebenkosten von nicht. Banken finanzieren Nebenkosten meist nicht mit. Faustregel: mindestens Nebenkosten plus 10–20% des Kaufpreises als EK.
Vermögensverlauf
Was der Rechner unterstellt
- Beide haben dasselbe Startkapital. Der Mieter steckt es vollständig in einen ETF.
- Beide haben dasselbe monatliche Budget. Der Mieter investiert die Differenz zwischen Annuität+Instandhaltung und Kaltmiete in seinen ETF.
- Annuitätendarlehen, konstante Rate, kein Sondertilgungsrecht. Restschuld bleibt am Ende der Laufzeit stehen, falls der Kredit nicht durchläuft.
- Vermögen Eigentümer = Immobilienwert minus Restschuld. Verkauf, Spekulationssteuer und Maklergebühr beim Verkauf sind nicht eingerechnet.
- Vermögen Mieter = ETF-Depot vor Steuer. Vorabpauschale und 25%-Abgeltungssteuer beim Verkauf sind nicht abgezogen.
Häufige Fragen
Welche Kaufnebenkosten sind realistisch?
Grunderwerbsteuer 3,5–6,5% (je nach Bundesland), Notar und Grundbuch ca. 1,5%, Maklerprovision in der Regel 3,57% (Käuferanteil seit 2020 gedeckelt). Macht je nach Region 9,5 bis 12% des Kaufpreises. Mehr in unserem Ratgeber Kaufnebenkosten.
Warum vergleicht ihr mit einem ETF und nicht mit Tagesgeld?
Eine Immobilie wird über 20–30 Jahre finanziert. Auf diesem Zeithorizont ist ein breit gestreuter Aktien-ETF die ehrlichere Vergleichsgröße als Tagesgeld. Wer vorsichtiger rechnen will, setzt 4–5% statt 6–7% an.
Was ist mit Steuern beim Verkauf?
Selbstgenutzte Immobilien sind nach jeder Haltedauer steuerfrei beim Verkauf. ETF-Gewinne dagegen kosten Abgeltungssteuer plus Soli, abzüglich 30% Teilfreistellung bei Aktien-ETFs. Effektiv etwa 18,5%. Der Rechner zeigt Bruttowerte, die Steuer wirkt also gegen den Mieter.
Lohnt sich Tilgung höher als 2%?
Höhere Anfangstilgung verkürzt die Laufzeit deutlich und spart Zinsen, drückt aber die monatliche Liquidität. 2–3% sind 2026 ein guter Kompromiss bei Sollzinsen um 3,5–4%. Details in Tilgung vs. Sondertilgung.
Was passiert nach der Zinsbindung?
Nach 10, 15 oder 20 Jahren läuft die Zinsbindung aus. Es bleibt eine Restschuld, die zu dann gültigen Konditionen weiterfinanziert werden muss (Anschlussfinanzierung). Der Rechner unterstellt vereinfachend, dass der Sollzins durchläuft. Lies dazu unseren Ratgeber Anschlussfinanzierung.
Alle Inhalte dienen ausschließlich zu Informationszwecken — keine Anlageberatung.