Kaufnebenkosten beim Hauskauf 2026

Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, zahlt nie nur den Kaufpreis. Auf den Preis kommen Steuern, Gebühren und meistens auch Maklerprovision. Die Summe heißt Kaufnebenkosten und liegt 2026 in den meisten Fällen zwischen 9,5 und 12 Prozent des Kaufpreises.

Das klingt wenig, ist es aber nicht. Bei einer 500.000-Euro-Wohnung in Berlin sind das 56.500 Euro. In Bayern dieselbe Wohnung: 47.500 Euro. Dieselbe Wohnung in NRW mit Makler: 60.000 Euro. Diese Spanne entscheidet oft, ob das Eigenkapital reicht oder nicht.

Banken finanzieren in der Regel nur den Kaufpreis. Die Nebenkosten musst du aus Eigenkapital bezahlen. Wer das nicht einplant, steht beim Notartermin plötzlich mit einer Lücke da.

Die Kaufnebenkosten setzen sich aus vier Posten zusammen, drei sind Pflicht, einer optional.

• Grunderwerbsteuer. Größter Posten, einmalig fällig, kassiert das Bundesland. Zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises, je nachdem wo die Immobilie steht.
• Notarkosten. Pflicht, weil Immobilienkäufe in Deutschland notariell beurkundet werden müssen. Etwa 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises, gesetzlich geregelt durch das Gerichts- und Notarkostengesetz.
• Grundbucheintrag. Etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises. Wird häufig zusammen mit den Notargebühren ausgewiesen.
• Maklerprovision. Optional, wenn ein Makler beteiligt ist. Seit Dezember 2020 gilt das Bestellerprinzip: Käufer und Verkäufer teilen die Provision. Üblich sind 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer für den Käuferanteil.

Eine Bauherren- oder Wohngebäudeversicherung gehört nicht zu den Kaufnebenkosten, ist aber spätestens beim Einzug Pflicht. Möbel, Renovierung, Umzug rechnest du sinnvollerweise gleich mit ein, auch wenn sie beim Notar nicht auftauchen.

Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache. Jedes Bundesland legt seinen Satz selbst fest, und das hat dazu geführt, dass es 2026 fast doppelt so teuer sein kann, in einem Bundesland zu kaufen wie im anderen.

Bayern und Sachsen sind seit Jahren Spitzenreiter beim niedrigsten Satz. Wer dort kauft, spart bei einer 500.000-Euro-Immobilie bis zu 15.000 Euro Steuer gegenüber NRW. Das ist Geld, das direkt in den Kredit hätte fließen können.

Drei Szenarien für eine 500.000-Euro-Eigentumswohnung. Einmal Bayern ohne Makler, einmal Berlin mit Makler, einmal NRW mit Makler.

Die Spanne von 27.500 bis 60.350 Euro entscheidet über die nötige Eigenkapitalquote. Faustregel der Banken: Eigenkapital deckt mindestens die Nebenkosten plus 10 bis 20 Prozent vom Kaufpreis. In Bayern privat reichen also rund 80.000 Euro, in NRW mit Makler eher 110.000 Euro.

Bis 2020 war es regional sehr unterschiedlich. In manchen Bundesländern zahlte der Käufer alles, in anderen wurde geteilt. Seit dem 23. Dezember 2020 regelt §656c BGB: Beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung an einen Verbraucher dürfen Käufer und Verkäufer maximal je die Hälfte tragen, und der Käufer zahlt erst, wenn der Verkäufer seinen Anteil bezahlt hat.

In der Praxis heißt das: 7,14 Prozent gesamt, davon 3,57 Prozent für jede Seite, jeweils inklusive 19 Prozent Mehrwertsteuer.

Wer ohne Makler kauft, etwa direkt vom Eigentümer oder über eine Bank-Auktion, spart die komplette Provision. Bei 500.000 Euro sind das 17.850 Euro, also fast die Anzahlung für ein neues Auto.

Theoretisch ja, praktisch teuer. Banken bieten 100-Prozent-Finanzierungen (Kaufpreis voll finanziert) oder sogar 110-Prozent-Finanzierungen (Kaufpreis plus Nebenkosten). Beide gibt es, aber:

• Die Sollzinsen liegen meist 0,3 bis 0,8 Prozentpunkte höher als bei einer Standardfinanzierung mit 20 Prozent Eigenkapital.
• Manche Banken verlangen zusätzlich höhere Anfangstilgung oder kürzere Zinsbindung.
• Bei der Bonitätsprüfung wird genauer hingeschaut, ein Negativeintrag bei der Schufa kann zur Ablehnung führen.

Wirtschaftlich lohnt sich das fast nur, wenn die Alternative ist, jahrelang weiterzumieten und dabei zusehen zu müssen, wie die Preise weiter steigen. Ansonsten gilt: Erst Eigenkapital für die Nebenkosten ansparen, dann kaufen. Spiel das Szenario im Mieten-vs-Kaufen-Rechner durch und schau, wie sich höhere Sollzinsen auf die Vermögensentwicklung auswirken.

• Kaufnebenkosten von Anfang an einplanen. Nicht erst beim Notar überrascht werden. Mindestens 10 Prozent vom Kaufpreis als Eigenkapital reservieren, in Hochsteuerländern eher 12 Prozent.
• Bundesland-Effekt nicht unterschätzen. Wer flexibel ist, kann durch die Wahl des Standorts mehrere zehntausend Euro sparen.
• Privatverkauf prüfen. Auf Plattformen wie ImmobilienScout24 lassen sich Inserate von Privat filtern. Spart die Maklerprovision, kostet etwas Zeit für eigene Recherche.
• Notarrechnungen vergleichen. Notarkosten sind gesetzlich geregelt, aber bei kombinierten Kauf- und Finanzierungsbeurkundungen lohnt es sich, vorher zu rechnen.

Mehr zum Thema Finanzierung in unserem Ratgeber Tilgung vs. Sondertilgung, und für die Zeit nach der Zinsbindung Anschlussfinanzierung.